位於北市大安區市民大道三段上的老舊矮房街廓，近期已圍起鐵圍欄，貌似將進行都更。經查，該案經12多年的整合，去年通過台北市政府危老重建，將重建蓋起13層樓的住宅大樓，預計推出1至3房小宅產品，每坪成交價初估150萬元。
實際走訪該街廓，周邊以老舊矮房、公寓為主，除一般住家外，也有不少小吃店、商家。查閱實價登錄資料，此處街坊自有實價以來並無成交。在地房仲指出，該處矮房大小約20至30餘坪，皆為2樓透天，屋齡約40年左右，有部分屋主自行增建3樓鐵皮屋；價格若參照周邊行情，市民大道三段150巷弄內2樓透天，總坪數約18坪，去年4月以總價1800萬元成交，因此此街廓2樓透天應至少有總價2、3千萬元以上的價值。
記者詢問一家位於該街廓開業以久的珠寶行，老闆娘表示，此街廓過去談要都更好一段時間，至少有10年歷史，過去由於住戶對財團、建商信任度不足，且都更要談成遙遙無期，大多不願意簽下「賣身契」，將自己家產給建商宰割。
不過，該案歷經10餘年整合，近期已拉起鐵圍欄，象徵危老改建也不儘是紙上談兵。經查，該案為去年1月經北市府建管處核准的危老重建案，獲得共40％的容積獎勵，並已於去年10月申請建照。根據建照資料，該案為北市老牌建商世達建設所建，預計興建地上13層、地下1層的住宅大樓，總戶數共84戶，基地面積共約212.66坪。
世達建設指出，該案整合12、13年時間，經過耐心與地主協調後，於去年正式通過危老，主力為10至30坪的小宅產品，由於地主戶特別要求要有大房型，因此特別規劃1至3房產品，兼顧全方位客戶需求。目前該案仍尚未進行拆除工作，預計何時推案仍正在規劃當中。
住商不動產台北頂好加盟店店東陳成政指出，該案周邊新案以「明日博」、「敦南寓所」2案較為知名；其中，前者成交單價約在150至180萬元，依樓層而定；後者高樓層成交價約在170至180萬元，低樓層約130至150萬元之間；若以此2案為標的的話，該案位於市民中間段，每坪開價應會落在170萬元，保守估計成交均價約在150萬元上下。
在地房仲提到，該案由於正面市民高架橋，不僅有噪音、空氣汙染等疑慮，在風水、景觀上也較差，因此該案中低樓層戶可能銷售狀況會較困難；此外，該案所推出的小宅產品，雖然是近期市場上熱門產品，但周邊還有不少小宅新案仍未去化完，因此在比價效應下，價格上較難提升。
在地房仲分析，這種破百萬的建案，客群皆為中、高資產族群，對景觀特別講究，因此該案位於市民大道正門牌較為吃虧，再加上此案地點距離捷運站較遠，無捷運機能優勢，因此整體而言開價應會較為保守。不過，若是建商整體空間、產品以及動線規劃等能夠獨樹一格，說不定也能為該街廓創造新高價。
新聞來源：
https://house.ettoday.net/news/2279476
