【相關新聞】專家揭秘　老屋重建採都市更新或危老重建眉角大不同

有老屋重建的需求，該怎麼辦？專家表示，可採「土地面積大走都更，土地面積小用危老」兩大原則。許多家有老宅的民眾在高雄城中城大火一案後，開始積極探詢可助重建的建商；但流程多、坪數轉換等難關，都常難倒民眾。且相關法令當前略顯不足。為了不讓國家因建物老化付出過高社會成本，期待有關單位能體諒百姓，加速推動相關配套。

對此，專長整合都更案及危老重建的富品建設董事長曾富瑋受訪時指出：雖大方向可參考「「土地面積大走都更，土地面積小用危老」，但實際狀況會因為地段、容積、獎勵及引用法令不同而有別，因老屋重建房屋增值獲利可觀，民眾自身必須做好「基本功」！

曾富瑋提醒：許多民眾都認為『重建自己辦最好，坪數就不用分給別人』但開始走流程後才發現，流程繁瑣大費心力；還會遭遇地主組成複雜，難有共識，以及利益分配等問題。以風險分攤層面來看，若委託業者協辦，除了省下行政手續外，其實也可抵銷營造、銷售甚至財務負擔，是節省時間的秘訣。

談到容積問題，以採都更來說，基準容積1.5倍；原建築容積再加基準容積0.3倍。而走危老是基準容積1.3倍，就是原建築容積1.15倍，此外並納入時程與規模獎勵。在同意比例上，危老需100%所有權人同意；而都更採多數決，只要同意人數到達門檻(依區域及法令不同，可分成1/2~4/5)便可申請。其次還有稅負減免上的差異，危老重建無土地增值稅及契稅相關之減免，都市更新則有不同情形的減免方式，且地價稅、房屋稅減免為都更後減半徵收2年。

但曾富瑋也表示，由於都更因法規限制多，雖能保障雙方權益，但也有審查冗長的大缺點，急須專家學者共同加速政策修改與推動。所以業界有句「都更磨三代，危老怕釘子」，道盡了整合都更與危老的苦楚。時間不等人，若有老屋重建需求，卻因複雜流程讓年邁地主沒機會享用，政府的善意只會打水瓢。

對民眾來說，自地自建的優點是建築成本較低，此方案最大課題是成本支出，且因房屋所在縣市不同而成本有別。例如台北市有不少為地質為土壤液化區，因此施工規範嚴格，建築師與工程費用會更高，而部分基地位在小巷弄，出入不便相對也影響工程時間成本，所以建地所在位置與周邊環境，均會影響整體施工預算。

對選擇自地自建的民眾來說，富品建設保守估算需約3-5年，並可從建築設計、申請建造執照、營造工程工作進行、領取使用執照等，到建築物合法使用、室內裝潢，案件包裝、銷售與品管，完工交屋等，代表業主跑流程，用專業全程協助委託方的需求。

曾富瑋表示，自己承接過合建、委建等類型的案件，面對想走都更選用自地自建的地主，會以自地自建權利變換及複合式來保障地主，除透過全程信託保障資金一次到位，另外結構會申請耐震、綠建築、智慧建築、無障礙標章等，同時施工營造廠會選用甲級營造，建材也會採用綠建築及防水材來提升房屋保固時間，滿足各種地主的合、委建需求。

都市的房屋老舊，對住戶與環境都帶來危險。曾富瑋評估目前老屋重建速度遠跟不上老舊速度，對於國家發展實為不利。若是能在法規上妥善修訂，細緻考量地主的時間成本，加速全台都更或危老重建的速度，將是贏得人心的不二法門。

新聞來源：https://www.ftvnews.com.tw/news/detail/2022527W0047