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鶯歌區陶瓷段都更案重建前外觀狀況。圖／新北市都更處提供


土耳其日前出現強震造成許多建築物倒塌，為了加速危險老舊建築物重建，新北市都更處表示，只要民眾申請危老重建獲核准後，就可向都更處申請製作危老重建計畫書的補助，每案最高可補助5.5萬元，今年度受理申請的期限至10月31日為止。

全國屋齡超過30年的老屋達460萬戶，其中新北約有77萬戶。都更處表示，新北推動多元都市更新，侯市長上任後已經突破669案，是過去20年來總和的4.4倍，其中危老重建達482案，以板橋區、三重區居多。都更處指出，針對已經核准的危老重建案，只要以住宅使用為主且所有權人中有自然人，起造人可以向都更處申請製作危老重建計畫書的補助，每案最高可補助5.5萬元，補助從危老案核准後到領得使用執照前均可申請。都更處長張壽文說，台灣地震頻繁，必須更加提高防災意識，認真檢視房屋的安全性，有安全疑慮的房屋，不能怠於現狀，而危老重建不受面積限制，只要所有權人100%同意，1個半月內即可審查完成，而依危老條例的規定，在今年5月12日以後，危老時程獎勵也會由4%降為2%，屆時超過1400平方公尺的基地才有機會爭取到最高40%的容積獎勵。

 


鶯歌區陶瓷段都更案重建前內部狀況。圖／新北市都更處提供


 新聞來源：https://udn.com/news/story/7323/7006167


 

每案最高可補助5.5萬元，今年度受理申請的期限至10月31日為止

土耳其日前出現強震造成許多建築物倒塌，新北市為了加速危險老舊建築物重建，只要民眾申請危老重建獲核准後，就可向都更處申請製作危老重建計畫書的補助，每案最高可補助5.5萬元，今年度受理申請的期限至10月31日為止。

市長侯友宜上任後已經突破669案，是過去20年來總和的4.4倍，危老重建達482案，以板橋區、三重區居多

全國屋齡超過30年的老屋達460萬戶，其中新北約有77萬戶，台灣位處於地震帶，有鑒於日前土耳其出現強震，造成數以千計房屋倒塌。新北市政府持續推動多元都市更新，市長侯友宜上任後已經突破669案，是過去20年來總和的4.4倍，其中，危老重建達482案，以板橋區、三重區居多。

新北市都市更新處指出，針對已經核准的危老重建案，只要以住宅使用為主且所有權人中有自然人，起造人可以向都更處申請製作危老重建計畫書的補助，每案最高可補助5.5萬元，補助從危老案核准後到領得使用執照前均可申請。

 新聞來源：https://www.storm.mg/localarticle/4748229


 

受疫情影響，觀光旅館家數與房間數銳減，根據觀光局資料統計，2022年與十年來最高點之2018年相比，均減少逾二成，北中南包括華國、首都、國賓等至少10家大型飯店退場熄燈，中小型業者更不計其數，如何轉型、活化資產成為業者共同課題。

以「全案管理」模式協助地主進行危老重建的「安信建經」於昨（13）日舉辦「2023年不動產市場發展趨勢」講座，講座現場邀來國內知名專家，除發佈今年總經與房市展望，亦為老飯店發展提供新思維，吸引上百位金融機構從業人員及飯店業者熱烈參與。

不是只有求售套現一途，老飯店可塑性高

安信建經總經理張峰榮表示，疫情重創各國觀光旅遊業，雖近二年國旅商機蓬勃，但老舊的中小型旅館考量其競爭力較弱，可獲商機有限，多數選擇轉售變現；實際上老飯店可塑性非常高，並非只有求售套現一途，重建不僅可活化資產，更可讓價值大幅攀升。張峰榮進一步指出， 坊間認為只有住宅才能改建，其實不然，自2019年至2022年，四年來台北市有超過20間、屋齡超過30年以上的老飯店申請危老重建，並已獲核准取得容積獎勵。

早期旅館飯店因開發較早，往往位於都會區精華地段，周邊新建住宅供給量不多，一旦改建為住宅大多會締造新高價，例如「台北馥敦飯店南京館」改建為酒店式公寓的「鐫萃」，是全國首件飯店危老個案，近一年實價登錄成交價約156~158萬元，創南京東路新高，諸多利多吸引老飯店業者考慮資產活化，期望以長期佈局的角度作為新營運方針、創造更多價值。

針對重建可能面臨的危老開發時程、容積獎勵逐年遞減以及央行土建融限貸令等問題，張峰榮進一步解釋，安信建經「全案管理」可為委託人作好前置規劃，爭取到足額容積獎勵；再者，內政部預計將祭出預鑄工法最高5％容積獎勵，所以現在飯店若採危老重建仍有極高利基，飯店業者不妨趁此時重建，重建後無論新建為飯店、商辦或住宅，都能有效提高資產價值與收益。



 老屋重建預期業績迎向新高峰

至於限貸令緊箍咒雖未解除，但都更、危老等老屋重建並不受限貸令影響，銀行核貸意願仍高，坊間部份重建案遭到拒貸，大多是準備文件不足、和不熟悉相關流程所致。

安信建經「全案管理」特色，是與委託人一同備妥授信申請書、公司資料表、近三年公司之財簽報表等十餘種書表文件，並依個案條件交由選定的金融機構承件，為委託人爭取到最佳放款條件；以申請危老重建之土融來說，核貸成數約六至八成，而建融則約可核貸七成左右，透過安信建經「全案管理」的委託案皆已順利取得融資並重建。

受海外地震影響，危老建築安全議題再起，且全台屋齡在30年以上的戶數約達450萬戶，台北市更有7成以上屬於老屋，自中央至地方政府對此皆有相應政策推動都更或危老重建，以維護民眾生命財產安全。



 新聞來源：https://www.cmmedia.com.tw/home/articles/39058?utm_source=YH


 

核准件數降至795件 相較最高峰時減少近6.5％

去年全國危老案（都市危險及老舊建築物加速重建條例）核准面積續創歷史新高，逾十七．一六萬坪、超過二．一八座大安森林公園，是二○一七年危老條例上路後、六年以來的單一年度新高，但去年核准件數降至七九五件，相較最高峰時減少近六．五％。

根據內政部最新統計，自二○二○年起，全國核准危老案基地面積連續三年突破十三萬坪，近五年累積核准基地面積達五十五．○四萬坪，相當於一．一九個信義計畫區大小。

依歷年危老核准案件數統計，除條例上路後的二○一八、二○一九年不到五百件以外，過去三年均為七百件起跳，但核准案件數已從高峰下滑，二○二○年全年核准案八五○件，創條例上路以來新高，但二○二一年減少至七一五件、減幅近十六％，去年則為七九五件，較最高峰減少近六．五％。

房市評論員何世昌分析，雖然政府積極推動危老重建，但因疫情、房市景氣轉變及開發時程容積獎勵遞減等因素，核准件數明顯減少；另易整合的重建案多已陸續完成，後續案件整合難度相對較高，加上房價修正，預期今年核准件數恐持續下探。

工料雙漲、整合難度高 件數恐下探

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為，房價波動影響危老案申請意願，房價走高可提升重建財務可行性，所以近年中南部才會出現過去較少見到的三百坪、五百坪危老案；台北市核准量雖大，但最後因造價墊高、整合破局等因素，胎死腹中比例也最高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，危老許多是透天產品，公寓大規模拆除改建較少；而近年來工料雙漲，恐延遲整合者開工時間，今年危老案申請估將趨冷。

 新聞來源：https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1566716


 

高雄近期陸續傳出建商獵地消息，且目標從以往的素地，轉向帶有建物的土地。專家分析，由於高市府去年連續2季暫停土地標售，建商只好開始找非素地選項，尤其具備危老重建的老屋更是首選。

進入2023年後，高雄建商包括京城、隆大、永信、郡都等，陸續傳出購地消息，而有不少建商更是買下市區的老屋、帶建物的土地，例如郡都建設日前就砸下4.4億餘元購入鼓山區明倫路的星巴克，永信建設也以6.8億餘元買下中正路、近高雄市文化中心的店面及土地。

郡都建設總經理唐承表示，該公司買地其實並未鎖定市區或外圍，只要合適的地點都會評估，不過他坦承現在由於地價高漲，加上央行限制建商土融成數，相對尋找有危老都更機會的土地，貸款較不受限制，相對也比較安全。

富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，建商開始找市區土地已經有一段時間，除了因為市府停止標售難取得外圍大面積素地，市區其實也沒有大塊土地可買，因此便將搜尋雷達轉向市區老房子，看中的就是可配合危老重建開發，可創造較高容積，商四、商五土地是首選。許值瑋也指出，在外圍推案的變數多，市區相對穩定，也是建商開始找市區土地的原因。

一位代銷業者則指出，在高雄市區推案創價機會高，開價4~5字頭大家覺得「還好」，但外圍推3字頭民眾就哇哇叫了，也是建商願意選擇回歸市區的原因。

 新聞來源：https://house.ettoday.net/news/2424995


 

《平均地權條例》修法增訂私法人購買住宅許可制，業界憂心將影響私法人推動都更危老重建等營運。內政部今日說明，已將私法人因必要及正當用途取得住宅的情況納入修法，不會影響私法人未來必要的業務營運，都更危老不受5年內不得辦理移轉、讓與，或預告登記的限制。

內政部表示，基於私法人原則上無居住需求，為避免住宅成為短期炒作標的，影響國人居住權益，故修法限制私法人購買住宅，依照目前立院內政委員會初審通過的平均地權條例草案規定，私法人購買住宅許可制將依其取得之必要性及正當性，分為「免經許可」及「需經內政部許可」2類，並由內政部於授權辦法中明定。

內政部指出，「需經內政部許可」部分，將受取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制；依內政部目前規劃之「免經許可」項目，將包含私法人依法或經營必須取得之情形，例如金融機構或其轉投資之資產管理公司（AMC）依法行使抵押權或承受不良資產，或依法優先購買購買住宅等，目前業者關心的都更危老或一般合建，也涵蓋在「免經許可」項目中，不受5年內不得辦理移轉、讓與，或預告登記的限制。

內政部也表示，本次修法不溯及既往，業者若在修法施行前已簽訂契約出售住宅給私法人，在修法施行後將不受許可制規定限制，以避免既有買賣交易另衍生交易糾紛。

內政部指出，各界或業者所提的建議及疑義，都已納入修法或未來授權訂定辦法時考量，在修正通過後也會儘速邀集相關機關及公會團體進行討論，以符合實際需要，同時在辦法中也將明確規範申請書表，簡捷的申請及審查程序，將不影響私法人經營或推動都更危老整合的效率與時程。

新聞來源：https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4178577


 

銀行業者為危老重建再向金管會請命，比照都更進行鬆綁。金管會2020年5月已向銀行業者發函，把都更案排除在銀行法第72條之2的計算範圍，但危老重建仍須位列，銀行業者則再向金管會請命，希望金管會再進行鬆綁，比照對都更監理寬容的作法，把危老重建取得核准前的整合經費，一併劃入銀行法第72條之2的排除範圍。

銀行業也建議金管會，可同步採取配套措施，要求業者給予建商相關融資時，限期建商得在5年內取得「重建計畫核准函」，避免這些融資長期成為規避銀行法第72條之2的缺口，若超過5年仍未取得核准函，銀行也會向建商收回貸款。

銀行業者引述內政部統計指出，截至2022年第三季，全國住宅有903萬戶，其中屋齡超過30年的有462萬戶，估計10年後，將攀升至691萬戶，另外，全國68.45％的老舊房屋集中於6都，最危險的就是抗震能力。

比起都更，銀行業者認為，危老重建的案子通常更具有重建急迫性，總辦理期程、風險及前期所需要的資金，也比面積更大的都更案來得低，因此希望金管會再開善門，對於在取得政府重建計畫核准前的危老建案放款，可免計入銀行法第72條之2的範圍，讓銀行不致因資金排擠效應，更不願投入執行難度較一般土建融案為高的危老重建案。

銀行業者說明，都更或危老重建取得政府核准前的「前期費用」繁雜，通常包括規劃設計費、購買重建計畫範圍相關建物及其土地持分價金、代償重建計畫範圍相關建物及土地抵押權債務（例如地主的房貸），還有辦理容積移轉的費用等四大項，光規劃設計費部分，就包括了企劃書費用、政府規費、不動產估價師費用等十多項名目的費用開銷。

新聞來源：https://ctee.com.tw/news/finance/791785.html


 

為加強老舊、危險建物改建，政府近年積極推動都更危老，內政部營建署表示，2022年在中央、地方與民間三方共同的努力下，都市更新與危老重建核准案量已突破800案，另外，為鼓勵危險老屋重建，有關地價稅、房屋稅等稅捐減免也延長至2027年5月11日止。

營建署表示，在民間主導的都更及危老重建方面，2022年共輔導核准869案，相較近3年每年平均712案，成效穩健成長中。政府主導都更方面，至2022年12月止，營建署也成功協助政府機關引入民間業者擔任實施者共58案，民間投資金額約4685億。

同時也督導國家住宅及都市更新中心推動公辦都更，已完成「臺北信義區兒童福利中心B1-2、B3-2基地都市更新案」等8案簽約，其中「臺北市捷運圓山站西側地區都市更新案」及「臺北市信義區兒童福利中心B1-1基地都市更新案」等3案皆已順利開工。

營建署表示，今年仍會積極推動公有房地參與危老重建的修法工作，以及建立採用預鑄工法的容積獎勵等。

而為使都市更新政策能持續推動，研擬的「都市更新發展計畫」，在去年8月29日獲行政院同意，後續將以5大政策「檢討強化政府主導都市更新機制」、「精進專責機構推動都更模式」、「改善民間都市更新輔導機制」、「都更知識推廣及人才培育」、「執行並檢討中高樓層危險建築物都市更新推動機制」，作為未來4年的發展方向，並以中高樓層危險建物列為更新重點。

為加速公有房地重建，營建署也啟動「都市危險及老舊建築物加速重建條例」第5條之1法制研商工作，讓位於危老重建計畫範圍內的公有房地也能參與重建計畫，修正條文草案將於近期提送行政院會討論後送立法院審議。

此外，考量重建品質、人力及時間成本的平衡，營建署預計將「預鑄工法」列入容積獎勵項目，將可有效節省重建工程所需的營建勞動力並縮短工期，並能改善既有傳統場鑄工法的缺點，提升重建工程品質與效率。

新聞來源：https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4148876


 

《危老條例》自2017年上路，台中市首年通過審核15件，而2022年前11月已核准139件，其中以西屯區23件，位居第一。業者指出，儘管建材成本略降，但重劃區土地成本始終居高不下，建商與地主談合建比例又談不攏，只好改走危老新建，致使台中的危老案也逐年快速增加。

觀察《危老條例》上路一來，台中首年核准15件、隔年58件，到2020年激增為138件，2022年前11月已核准139件；統計近3年核准危老重建案每年平均達130件，從區域分佈來觀察，西屯區23件奪冠、其次是北屯區19件、北區18件、西區16件及南區13件，核准的每案平均面積273.5坪，僅次於高雄的308.1坪，也是六都第2。

鄉林不動產研究室指出，因中科人口紅利與軌道經濟推升剛性需求，儘管六都的今年前11個月轉移建物交易總棟數較去年同期少7%，但台中市卻能一枝獨秀，逆勢成長3.4%，建商照常推案，其中有不少建案就是來自舊市區的危老改建。

鄉林建設副總經理方偉民表示，支撐台中剛需買盤除了重大建設到位、軌道經濟發酵之外，中科人口紅利持續擴大也是主因之一。上月中科又引進高科技廠商17家、總投增資額達1822億元，而10月底中科就業人口達5萬5546人，較去年同期又增加7.94％，續創歷史新高；都可望為房市續添柴火。

大台中危老建築諮商中心業務經理江泓諭則觀察，從台中危老個案比例來說，受到新興重劃區地價拉抬、人口密度與建設成正相關，精華區整合讓開發商願意出手，反觀屬於舊城區的中區反而件數並不多，比例也以地主自行重建居多。

這股建商自重劃區轉回舊市區推案的熱潮，除了地段精華，代銷業者楊濬輔也有感察覺，受惠危老重建不受土建融限制、又有容積稅賦獎勵，不僅提高開發案的設計彈性，又降低開發業者的資金準備等因素，也是危老新案大舉出籠的關鍵主因。

新聞來源：https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4148876


 

創下彰化縣不動產最大手筆交易記錄的彰化市永安夜市土地，成交價格近50億元，新地主為親家集團之一的允將建設。縣府今證實，新地主申請土地都市更新事業計畫案，擬將乙種工業地變更住宅地，並規劃興建24層的超高住宅大樓，一旦通過，將會是彰化縣最高大樓，最後能否如願，還是要看彰化縣都市計畫委員會買不買單。

今年歇業的永安夜市為彰化市西勢子段過溝子小段的乙種工業用地，前地主德鑫建設公司曾於2012年申請都市計畫變更，擬把丁種建地變更住宅用地，彰化縣都市計畫委員會開會審議，要求德鑫調整計畫內容，德鑫開發多年，都委會要求調整公共設施和道路交通規劃，德鑫評估後決定轉手，並於上個月底去函彰化縣政府，申請變更實施者為允將建設，同時變更重建區段土地使用計畫。

建設處長劉玉平表示，法規允許土地都市更新事業計畫案可以進行權利變更轉換，「 A換B，OK」，但土地都市更新事業計畫案內容要經過縣都委會審議，該案權利變換現已在作業中，都市更新事業計畫內容則要由縣都委會開會討論，同意與否在於都委會。

劉玉平強調，依都更條例第32條規定，該案都市更新事業計畫之實施者由德鑫建設，變更為允將建設須重新辦理公聽會、公開展覽及審議，相關變更計畫內容亦需經「彰化縣都市更新及爭議處理審議會」同意後始得辦理，目前建設處安排相關會議中。

永安夜市都市更新之更新單元，為2012年擬定彰化火車站北區更新計畫，開發商配合和都市更新之推動，變更為住宅區及公共設施用，包含綠園道、停車場、道路用，整體更新單元面積6.57公頃，回饋後之住宅區面積3.35公頃，原預計分2期開發興建地下2層、地上13層的住宅大樓。

目前允將建設提出都市更新事業之土地使用計畫與原計畫差異甚大，從原分2期開發改為全區一次性開發，興建規則由原地上13層提高至24層，連帶財務計畫及權利變換分配等都會大幅變動。

新聞來源：https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4148876


 

為促進TOD發展及創造高雄更友善投資環境，高雄市政府都發局修訂「《都市計畫法》高雄市施行細則」，賦予TOD發展可提高法定容積30%法源，並放寬建築物高度比，另也配合《都更條例》明訂自擬細部計畫門檻，並開放甲、乙種工業區可設置幼兒園與銀行，26日正式生效。

「《都市計畫法》高雄市施行細則」歷經2次預告修正，經行政院准予備案，並於26日公告施行生效。高市都發局說明，本次修法有四大重點，包括明定TOD運輸導向發展於場站半徑500公尺範圍，得循都市計畫程序提高法定容積30%，捷運黃線場站週邊土地將可受惠，且現行增額容積、容積移轉實施範圍均不受影響。

而為鼓勵都市更新、危老重建、捷運聯合開發，本次修法針對臨8公尺以上道路的建築基地，將建築物高度比適度放寬至路心1比5，以利充分規劃設計利用；申請人也可依原建築技術規則建築設計施工編第164條規定擇優申請檢討，讓設計更有彈性且開發更具效益。
此次修法也配合《都市更新條例》，明訂如為自行劃定更新單元者，只要私有所有權人4/5、其面積4/5以上同意，就可提出自擬或變更細部計畫。而為因應少子化、人口老化，考量部分私校在退場前後有活化需要，因此新增社福設施可設置於文教區；為配合產業發展並建構勞工友善環境，也開放甲、乙種工業區可設置幼兒園與銀行。


新聞來源：https://www.epochtimes.com.tw/n397668/%E9%AB%98%E5%B8%82%E4%BF%AE%E8%A8%82%E9%83%BD%E5%B8%82%E8%A8%88%E7%95%AB%E6%B3%95%E6%96%BD%E8%A1%8C%E7%B4%B0%E5%89%87-%E4%BF%83%E9%80%B2TOD%E7%99%BC%E5%B1%95%E3%80%81%E9%83%BD%E6%9B%B4.html

高雄美麗島捷運站附近是發展很早的區域，因此如中正四路沿線就有許多屋齡高的透天店面，不過仔細看卻會發現在這排透天店面中，卻有1戶住家隱藏其中，相較於其他戶退縮更多，形成1種「夾縫中求生存」的感覺，而有老高雄人指出該戶過去曾養雞，所以才會這樣蓋。

臉書社團「高雄老照片」日前有網友PO出1張中正四路老宅的照片，該屋兩側的房子都幾乎「蓋好蓋滿」，作為透天店面使用，唯獨這戶比鄰戶多退縮了5~6公尺，看起來頗有壓迫感，似乎在「夾縫中求生存」。

有網友就回覆說：「這間房子應該50年前就在這裡了，以前是養雞的地方。上學時經過都要暫時停止呼吸快步通過，因為真的很臭。」也有民眾認為：「真的需要多一點這種房子，現代房子又醜又沒特色。」

實地走訪該屋，發現這間老屋距離捷運美麗島站不到100公尺，所在的中正四路則是高雄知名的喜餅街，是高雄相當早開發的區段，且該屋其實不僅面臨中正四路，後方則是面臨南台路62巷，步行到六合夜市只要2分鐘，前路後巷也很方便。而從屋前停放的車輛、屋內日光燈也亮著來看，該老屋目前應該仍有民眾居住，但記者試圖聯繫未果。

信義房屋新堀江店主任林彥輝表示，根據謄本資料，目前這戶老宅屋齡已經57年，共有8個所有權人，多半是繼承取得，土地面積有53.8坪，建坪則為35.12坪。林彥輝說：「其實這戶老宅與周邊鄰戶興建的時期應該差不多，但相較於其他鄰居都蓋滿，該戶可能就像網友所說，早期用途是養雞，因此才沒有蓋滿。」

透過謄本所有權人資料，確實也發現其中有人的地址設立了「健康雞行」，與網友所說該老宅早期使用目的不謀而合。

林彥輝表示，該老屋2013年曾開出6500萬元求售，但後來因故不賣，不過屋齡已經偏高，單獨進行重建有難度，最理想的方式就是有建商整合收購改建，由於鄰近捷運站，土地使用分區為強度高的商五，採危老重建方式相當有利，依照目前該區域的地價每坪110~130萬元，應該可以引起開發商興趣。

新聞來源：https://house.ettoday.net/news/24057372