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都更和危老重建，已經官民共同努力的重要目標，但還是緩不濟急，前國安會副秘書長、台北市大安區立委參選人楊永明今（27）日表示，統計顯示，台北市30年以上老屋已達64萬戶，超過7成，但是都更速度卻太慢，建議應提升為國安議題，積極推動；前內政部長李鴻源更指出，台北盆地已有300年未發生大地震，迄今已累積相當相當能量未釋放，一定發生6級以上地震，台北市將有4千棟建築倒塌，若有7.3級大地震則將有5萬棟建築倒塌，建議政府應儘速推動防災型都更。

第一場李鴻源X楊永明「危老都更是國安議題」對談中，楊永明表示，危老都更已經進入「搶時間」的階段，政府與民意代表在政策與法規的層面，能夠多做些什麼，其實都更危老已經是比少子化還重要的國安議題，因為衝擊性遠比少子化來得大、來得快，房子愈來愈老舊，地震不知何時會來。

楊永明表示，如果台北市一旦發生大規模地震，勢必會造成嚴重損失，政府要關注台灣人民真正的生活需求與可能危機，不要等到地震發生再來救災，到時候人民生命財產損失卻難以挽回。

楊永明喊話，如果政府重視少子化危機，在危老都更議題上，更應該用心，才能打造安全的居住環境，政府應在危老都更法規、政策和整合等層面，以展現更積極的決心與作為。

李鴻源表示，他贊成楊永明提出的「危老都更是國安議題」，台北市若發生6.2級地震，因處於土壤液化潛勢區，地震將擴大為7.3級，依此推估一旦發生6級以上大地震，台北市將有4,000棟建築倒塌，若發生7.3級大地震，則更可能有5萬棟建築倒塌，但是台北市都將無力自救。

李鴻源憂心示警指出，上次台北發生大地震是在清朝康熙33年，距今已是300年前，地底累積可觀的未釋放能量，所以隨時可能發生大地震。他在擔任內政部長任內，曾積極推動防災型都更，且已找好試辦地點，但當時未獲行政院支持，防災型都更到現在也都未被推動，非常可惜。

李鴻源今天也提出，正在引進日本「防災士」的制度來台灣，迄今推動已經多年，但還沒被外界重視。

李鴻源表示，在日本，很多行業都規定必須有設置有防災，像在便利商店，店長就必須取得防災士專業執照，地震發生時，便利商店業者也必須配合防災配送一定的飲水和食物提供給民眾，在任何災害發生時都可以達到自助、互助和公助；建議台北市政府也可以率先實施，在自治條例中修法即可推動實施。


新聞來源：https://ctee.com.tw/livenews/jj/ctee/A03602002023032720544455


 

磁磚脫落釀公共危險隱憂，民代建議適度放寬門檻、增加誘因，學者認為管委會角色吃重，要獲政府補助，需獲得4分之3住戶比率同意通過，是高門檻，然補助費用是納稅錢，也不宜輕易調整。

市議員李雅慧表示，公部門拉皮補助偏低，建議拉高補助幅度增加誘因，讓危樓有翻整機會，也要對不配合者訂罰則，積極介入管理。

「管委會整合能耐很重要！」高雄市建築學會執行長廖慧萍分析，老舊大樓管委會面臨外牆修繕難題時，常見情況是住戶嘆拿不出錢，或因管委會體質差、自住戶少租戶多，難以通過修繕表決門檻。

廖慧萍觀察，爭取補助成功的個案至少要花3、5年時間，從公共安全角度來看，靠公部門補助緩不濟急，管委會能否發揮整合力量，住戶共識是否夠高是關鍵。

高雄市都更學會理事郭孝先認為，若管委會體質不健全、住戶參與度低，即便政府提供整建維護補助款，後續要推動修繕整建仍有難度，如遇到住戶身分較弱勢、財政不健全，執行更是難上加難。


新聞來源：https://udn.com/news/story/7327/7054936


 

阮智偉從銀行專員、建設公司銷售顧問累積多年人脈和成功經驗，2022年底更提前布局相中危老重建成立富時代地產開發股份有限公司，投入打造城市新風貌的行列，阮智偉分享因為自己銀行工作的背景在理財、貸款、投資風險控管有扎實的一套理論。

阮智偉在2014年時進入投資理財界賺到第一桶金，再換房的過程中收穫了財富倍增的好處。阮智偉說：「剛開始自己因為有買房的需求也常常看房子，不管是中古屋或預售屋都有涉獵，也因此累積更多看房子的經驗，對於房子看出了心得，總結三個房地產增值關鍵：一、當地區域的人口會不斷地增加，具有人口紅利。第二、有很多就業的機會。三、重大的交通建設。如果符合這三點基本上房子就非常的抗通膨並具有增值空間。」

阮智偉透過擁有房地產得到了理財跟儲蓄投資的好處，在2022年底事業上更執行了大計畫，提前布局成立「富時代地產開發股份有限公司」，相中了危老市場，目前設定的第一個案子是在新北市三重，擁有地利之便去台北市只有一橋之隔，加上三重是新北市政府設定的第二大行政區的地方，不管是行政大樓的入駐或東森電視台總部大樓都設置在三重，如此將會帶來更多的就業機會，這塊區域將會是未來第二個誕生的新板特區。


新聞來源：https://www.chinatimes.com/newspapers/20230323000250-260206?chdtv


 

新北市府去年發布實施「海砂屋自治條例」，迄今已有4案停止使用，首案昨天拆除，預計1個月拆完，將原地重建地下2層、地上12層共28戶集合住宅。住戶期待擺脫噩夢迎接新居。為加速海砂屋重建，市府都更處在2022年9月1日發布實施「新北市加速推動都市危險建築物重建專案計畫」（防災2.0），降低同意比率門檻，加速重建進度，重建時如有需求，也可透過新北市住宅與都市更新中心申請專人法令宣導說明會。

工務局指出，新北目前列管海砂屋計有82案，其中59案雖達得停止使用標準，但為慎重起見，將透過委員會依照建物氯離子含量、耐震能力、抗壓強度、重建整合程度及執照申請等，做為案件執行排序。

工務局說明，昨天拆除的新莊區新泰路案計有15戶，2022年9月依據「海砂屋自治條例」第7條停止使用，昨天起拆除，成為條例實施以來拆除的第一案，預計1個月拆完，將在原地重建地下2層、地上12層共28戶集合住宅。

 

另外，已停止使用案件還有淡水區3案計64戶，其中有2戶逾期未搬離仍繼續使用，已依規定裁罰建築物所有權人各5千元。工務局補充，為使住戶盡早重建，市府由工務局、都更處、住都中心等單位成立專案小組，每月定期會議檢討個案進度，主動提供都更訊息。


新聞來源：https://udn.com/news/story/7323/7044649


 

為加速城市翻新，台北市長蔣萬安力推都更五箭，包括公辦都更案受理門檻從原先90％降至75％，然而都更難度仍高，自2017年5月《危老條例》上路後，危老重建短短幾年就超越都更案量，核准案件比都更多200件以上，成為台北市老屋改建最主要途徑。

 

第一建經研究中心副理張菱育表示，危老重建躍居老屋更新主流，主要有三優勢，才會讓建商紛紛改以危老途徑整合推案。

 

第一為無面積限制，一般都市更新土地面積需在1,000平方公尺（約300坪）以上，就算是有條件放寬的都更案，面積也要500平方公尺（約150坪）才行；危老重建沒有最小基地面積限制，即便只有一棟透天厝也能獨立重建，降低業者整合難度。

 

第二為容積獎勵高，危老重建最高容積獎勵上限為40%，雖略低於都市更新的50%，但都市更新獎勵額度須經審議，審議後實際獲得獎勵常會低於預期，普遍取得獎勵額度僅約25~30%；危老獎勵明確基本上採行政審查，只要符合該項容獎條件，就會給予獎勵，所以業者幾乎都能拿到符合預期容積，以台北市危老核准案來看，平均取得容獎額度在30~35%，讓危老更受業者青睞。

 

第三為行政流程短，都市更新行政流程繁雜，從劃定單元、報送事業概要、開公聽會等，一路到最終申請建照，原則上要花三、五年時間；危老重建從送案到核准，最快半年就能搞定，精簡許多，便於業者推案規劃。


新聞來源：https://money.udn.com/money/story/5621/7041062


 

2017年推出的「危險老屋加速重建條例」，讓以前走「都更」不成的個案，可以採「小範圍」集結後，拆屋重建，不過實際走訪台北市個案，往往整合就長達十多年，甚至更久，關鍵常常卡在「一樓」，因為一樓具有「店面效應」，地主總希望分得更多，最終導致破局。

大型機具進駐，拆除的是台北市大安區四維路巷內四層樓公寓，八十歲住戶張雅明拿起手機拍下歷史性一刻，他等這天等了十多年。多年前，張伯伯發現放在公寓地板上的高爾夫球會滾動，顯見屋齡45年的老屋早已傾斜，無奈多年來談「都更」始終破局，張伯伯直言：「人心是貪的，一樓總說我要分得更多。」大面積「都更」喬不攏，最後想到一個解套辦法，集結十六戶有意願的住戶，改走小範圍的「危老重建」，和建商一同合建，歷經十多年的整合，老屋重建終於露出曙光。

建設公司開發專案宋源璟表示：「台灣人普遍認為店面保值，瘋搶一樓是常見的整合難題。」但，幸運的是大安區四維路這個個案，一樓願意退讓，也沒有搶店面的問題。住戶錢女士說：「一樓住戶捨棄地下室，頂樓住戶加蓋的儲藏室也沒有拿回坪數，大家都有退讓，才有今天。」2022年底危險老屋終於拆了，預計三年後蓋起13樓豪宅，住戶和建商共創雙贏。

新聞來源：https://www.ftvnews.com.tw/news/detail/2023216W0242


 

危老條例上路滿五年，截至去年底，全台累計危老申請件數已達3,338件，核准2,746件。其中台北市累計申請件數已達910件，核准件數771件，占全國危老重建的四分之一，官員指出，危老建物重建仍以六都為主，且多集中在雙北市，但各縣市近年呈現逐年增加趨勢，台中市去年受理件數更拿下全國之冠。
官員表示，去年不只住宅，飯店、商辦、廠辦也迎來史上最大規模的重建動能，從各地區危老重建核准件數來看，台中市去年危老核定件數為160件，超過雙北地區拿下冠軍；而排名第二為台北市153件，新北市105件。內政部指出，台中市申請的都更案，又以鄰近中科的西屯區最熱門，主要是受惠於中科擴廠效應帶來科技新貴剛性需求與人口紅利，土地價格與房價攀升，促使地主願意釋出參與都更合建。 包括潭子大豐段逾1,500坪老舊廠房的都更重建案，為台中都更面積較大的個案；另外西屯中科地區8,000坪完整腹地，也有建商將分三階段開發。

內政部表示，在雙北地區申請都更案較為多元，有面積超過千坪的廠辦改建，也有不到20坪的自地興建。而北市危老都更案件，則是遍地開花，各行政區皆有申請案件。另外三都的危老核准件數，分別為高雄市101件、台南市91件、桃園市的申請狀況僅38件，因此核准件數為37件，為六都中最低。

新聞來源：https://money.udn.com/money/story/8888/7009443


 

台北市長蔣萬安繼上週放寬公辦都更受理意願門檻至75％後，今（7）日再提出都更5箭，透過「降門檻、法放寬、速通關、排障礙、加碼辦」等5項行動措施，加速台北都更腳步。台北市屋齡超過30年的老屋佔比佔72％，蔣萬安今於記者會表示，台北老屋多，未來若發生大地震後果不堪設想，因此開始著首放寬法令、排除障礙、加碼補助等相關作為。其中「降門檻」已於（3）日提出，將公辦都更理意願門檻自90%降至75%，並引進民間專業技術團隊，協助民眾參與公辦都更。第二「法放寬」，除了公辦都更，市府同也時積極檢討各項法令協助民間加速辦理都市更新，包括「都更單元及事業計畫全面開放併送」、「山坡地危險建物可更新」、「放寬商業區都更案後院深度比」等法令鬆綁，使得民間辦理重建能更有彈性。

蔣萬安表示，內湖、文山區許多山限區住宅老舊，且多有長輩出入，過去只能透過危老重建，須取得100％住戶同意才可都更，現在將修法鬆綁法令，未來只要山坡地經鑑定為危險建物，將由市府訊行劃定更新地區就可辦理都更。而目前台北推動危老案件是六都之冠，為了加速審查「排障礙」，未來市府將以「擴大培植民間專業人力」、「放寬檢討審查項目」、「精簡程序提升效能」等面向，持續加速危老重建案件進程，預計可縮短審查時間約6個月，同時為因應超高齡社會來臨，也提出「加碼辦」方案，未來將提高老舊公寓加裝電梯經費，提高至300萬元、總工程經費60%，並補助1樓空間美化費用，加速推動老舊公寓增設電梯。

新聞來源：https://estate.ltn.com.tw/article/16030


 

時隔一個多月前的二月六日凌晨，土耳其發生芮氏規模七·八強震，至今已超過五萬人罹難、超過十萬人受傷，而這次地震死傷會如此嚴重原因，除了因震央深度僅約十七公里，破壞力強之外，由於當地建物普遍偷工減料，抗震係數不夠，超過十六萬棟建築倒塌或嚴重受損，其中包括五十二萬間公寓，許多人在睡夢中被壓死，造成嚴重悲劇，這讓同樣身處於地震活躍帶及老舊建築物眾多的台灣不禁要有所省思。

根據內政部不動產資訊平台統計資料，自二○一二年第二季至二○二二年第二季期間，全台住宅平均屋齡高達三十二年，三十年以上老屋逾四百六十萬棟，占比五成且多集中於北部，台北市三十年以上老宅，佔全市的七成，且屋齡四十年以上的公寓比比皆是，中華都更總會理事長江宏志指出，目前全台超過三十年的老屋相當多，結構不佳、機能不足，若發生強震，對老屋的損害及後果難以想像。

以內湖康寧路上的住二山限區老屋為例，現況鋼筋外露，外牆大面積龜裂，有些地方還需用鋼架支撐起來，由於需要百分之百所有權人整合同意，門檻高、重建困難，住戶無奈表示，萬一強震來襲，房屋恐有倒塌疑慮，根本是在夾縫中求生存。

時代力量黨主席王婉諭說，我國超過三十年屋齡的住宅，適用的卻是九二一大地震前的耐震標準，身為地質系畢業校友，非常擔心台灣數量龐大的老宅及耐震能力能否應付潛藏的大地震威脅，呼籲政府應針對國內老屋進行盤點及補強。民眾黨議員黃瀞瑩表示，在土耳其強震之後蔣市府應該針對老舊建築，提出短中長期計畫，不僅強化防災能力，還有推動都市更新。

爾後，台北市長蔣萬安於三日時公布上任後首個都更政策「七五九九專案」，公辦都更受理意願門檻自九○％降至七五％，並提出「早進場、幫試算、助選屋」等三大服務，讓進程緩慢都市更新計畫有望獲得加速。

經過土耳其世紀一震，震出我國對於目前危老重建政策重視，雖然都市更新絕非解決各式天災風險的萬靈丹，但是光讓老舊建築物能汰舊換新，跟上當前訂立的各種防災標準時，便可避免相當程度的各種災害風險。

政府面對居住安全問題，不能心存僥倖，應提早因應，以他國強震為殷鑑，盤點相關防災策進作為，避免我國重演土耳其大量房屋倒塌慘況，助老屋重生，實已刻不容緩。

新聞來源：https://tw.news.yahoo.com/%E7%A4%BE%E8%AB%96-%E5%8A%A9%E5%8D%B1%E8%80%81%E5%BB%BA%E7%89%A9%E9%87%8D%E7%94%9F-%E5%B7%B2%E5%88%BB%E4%B8%8D%E5%AE%B9%E7%B7%A9-140020173.html


 

台中市稅務局表示，政府為鼓勵危險老舊房屋重建，訂定「都市危險及老舊建築物加速重建地價稅及房屋稅減免審查辦法」，經審核符合規定者，土地在重建期間無法使用，可以免徵地價稅；另外，建築物重建完成後，地價稅及房屋稅可減半徵收兩年，自然人最多可再延長房屋稅減半十年。

稅務局說明，經核准的危險老屋重建計畫，起造人若為自然人，則可以享有租稅減免；起造人非自然人，則須視重建基地有無符合減免條件，如果重建基地不屬於市政府公告的整體開發地區，且坐落在都市更新劃定地區及優先整建或維護更新地區、老屋比率高於40％的里等區域，符合以上其中之一要件，即符合租稅減免資格。

稅務局提醒，經市政府核准的重建計畫，如果符合減免稅捐要件，起造人應先向台中市政府都市發展局（都市更新工程科）申請認定土地在重建期間無法使用，再由該局通報地方稅務局辦理減稅審核事宜。

新聞來源：https://udn.com/news/story/7243/7013098


 

開發整合之目的，係以溝通協調地主或屋主同意參與都更為目標。惟，啟動都更程序門檻，需達80%同意比率，一般而言，前50%之同意比率應屬可行性最容易突破之起跑點，但從50%以後到80%或90%以上之心路歷程，卻可能是都更不成功或都更最不易突破之關鍵所在。依經驗法則而言，實務上較不易突破之原因，有「一樓之店面」與「屋頂」或「法定空地」及一樓屋後「增建建物」，應屬較難突破之處。

(一)一樓「店面」：

一般人的傳統觀念「店面」就是金雞母，但是商業模式在改變，店面的出租確實是一大考驗，加上重建時之「法定建蔽率」縮小，造成重建後店面面積之必然變小，其若加上新大樓之「門廳與電梯或通往地下室之車道空間」，很明確的必然導致一樓店面之縮水，甚或引起一樓無法接受之窘境。類此情事，除說服部分一樓店面(地主)分配取得樓上產權或給予優先選配權外，稱職之建築師首要工作，應將一樓店面做不同的空間規劃，包括:挑高增建夾層或連通二樓等，以利找尋機會，在短時間內滿足一樓地主對將來營業之使用需求。現實面，一樓店面基本上會成為最反對都更之群體。是以，開發整合在實務上不得不採取策略性之整合方式與替代方案，否則不足以協調成功讓地主同意改建。

(二)「頂樓」增建或一樓「屋後與法定空地」之增建：

經查「增建」建物，本屬違規使用，但一般舊式公寓中卻比比都是違建林立，此除了可歸責於政府之責無旁貸外，值得提醒占用戶者，乃在若屬未經全部地主同意之增建(包括:頂樓增建)，均屬違章建築。其在「公法」上有「得拆除」之問題;且在「私法」上另有「無權占用」，且未曾支付使用費之「不當得利」問題。另言之，即使經其他樓層或屋主曾經同意者，亦仍屬違章建築，包括:舊有違章亦不得重新修繕。此時，更不應在都更過程中拒絕都更，以免原利益之受損及新權利(如:優先選配)之無從爭取。

(三)其他開發整合尚需突破之問題：

茲列舉相關「開發整合」過程中，仍須突破之問題，供請地主或讀者之重視以利突破。如:

1.室內坪「一坪換一坪」的迷思?

2.一戶一停車位問題?

3.一樓店面反對商業使用面積減少之問題?

4.違章或增建建物應否拆遷補償?

5.自力都更有無需要租金補貼?

6.重建後負債之利息補貼?

7.地下室分配原容積之問題?

8.有地無屋之處理?

9.有屋無地之因應?

10.地下室有所有權無車位專用權與地下室有車位專用權，卻所有權不足之問題?

11.增值稅適用自用稅率之從寬認定問題?

12.公寓基地持分較多(如:一樓2/5，二~四樓各1/5)或較少(如:一樓、二樓各1/4、三~五樓各1/6)，是否屬產權不清(顯失公平)而需調整權利變換估值之爭點等等。

亦即，前述問題若整合推動之專技人員，不能在第一時間解答或找出方案者，重建戶同意「都更或危老」之意願必然無從突破，當然也會導致重建案件之難以成功。


 新聞來源：https://ctee.com.tw/newhomestage/project/816695.html


 

新北市高氯離子鋼筋混凝土建築物處理自治條例自去(111)年4月實施，迄今已有4案停止使用，首例拆除案件已於今（20）日展開拆除，預計一個月拆除完畢並將原地重建規模地下2層、地上12層共28戶集合住宅，實現住戶期盼的安全新家園。

工務局指出，目前為止新北列管的海砂屋計有82案，其中59案雖達得停止使用標準，但為慎重起見，將透過委員會依照建物氯離子含量、耐震能力、抗壓強度、重建整合程度及執照申請等作為案件執行之排序；今天拆除的新莊區新泰路案計有15戶，在111年9月依據第7條進行停止使用並於今天開始拆除，成為條例實施以來的拆除第一案，另外已停止使用案件還有淡水區3案計64戶，其中有2戶逾期未搬離仍繼續使用，已依規定處建築物所有權人各新台幣5千元整。



為使住戶能儘早重建新家園，市府由工務局、都更處、住都中心等單位組成立專案小組，每月定期會議檢討個案進度並主動提供都更訊息；為加速海砂屋重建，市府都更處在111年9月1日發布實施『新北市加速推動都市危險建築物重建專案計畫』(防災2.0)，已降低同意比率門檻，加速重建進度，另重建時如有需求也可透過新北市住宅與都市更新中心申請專人法令宣導說明會。



工務局強調，海砂屋影響居住安全甚鉅，社區若經鑑定為高氯離子建築物，為提高居住安全，住戶應依建築法賦予建築物所有權人對建築物應負管理維護之責，積極協調整合重建，方能遠離有安全疑慮環境，重建安全新家園。



 新聞來源：https://tw.news.yahoo.com/%E6%96%B0%E5%8C%97%E6%B5%B7%E7%A0%82%E5%B1%8B%E9%A6%96%E4%BB%B6%E5%81%9C%E7%94%A8%E6%A1%88%E9%96%8B%E6%8B%86-%E9%87%8D%E5%BB%BA%E5%AE%89%E5%85%A8%E6%96%B0%E5%AE%B6%E5%9C%92-070207246.html